Wśród wielu osób, poszukujących mieszkania na rynku wtórnym, zakup nieruchomości z wpisami w IV dziale Księgi Wieczystej budzi wciąż ogromne obawy. Są nawet tacy, którzy twierdzą, że wpis hipoteczny uniemożliwia właścicielowi sprzedaż lokalu.
Taka transakcja jednak nie tylko jest jak najbardziej możliwa, ale również jest bezpieczna dla kupującego pod warunkiem zachowania kilku zasad.
Po pierwsze – właściciel nieruchomości musi dostarczyć od swojego wierzyciela (najczęściej banku) dokument potwierdzający aktualne saldo zadłużenia oraz numer konta do spłaty pozostałej części zadłużenia.
Uwaga – wysokość hipoteki nie jest bowiem jednoznaczna z wysokością zadłużenia właściciela nieruchomości wobec wierzyciela.
Po drugie – warto transakcję przeprowadzić w dwóch krokach (umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona), przy czym warto zawrzeć również umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.
Przy zawarciu umowy przedwstępnej nabywca płaci część ceny w kwocie odpowiadającej wysokości zadłużenia właściciela nieruchomości wobec wierzyciela na konto tego wierzyciela.
Uwaga – nigdy nie należy wpłacać tej części ceny na konto sprzedającego, aby to on spłacił “swoją” hipotekę.
Po spłacie zadłużenia, właściciel nieruchomości musi zadbać o oświadczenie – zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki. Taki dokument powinien być warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej i zapłaty przez kupującego pozostałej części ceny na konto sprzedającego.
Taka procedura jest również praktykowana przez banki – jeśli kupujący korzysta przy zakupie ze środków pochodzących z kredytu.
Dla właściciela nieruchomości ważną informacją jest to, że nie musi występować on o zgodę wierzyciela na sprzedaż nieruchomości. W umowach bankowych zdarzały i zdarzają się bowiem przepisy, z których wynika, że bank – jako wierzyciel hipoteczny – musi wyrazić zgodę na sprzedaż mieszkania. Takie przepisy pozostają jednak nieważne z mocy prawa.